广东英物律师事务所苏贵珠律师 

租赁房屋用于日常生活或是生产经营活动，是大家在经济生活中时常要做的事情。房屋买卖不破租赁是指承租人在租赁物所有权发生变动时，依相应合同，在相应期限内租赁合同依然有效，承租人仍然可以对租赁物享有占有的权益。我国民法典第725条具体规定了“买卖不破租赁”的适用规则，体现了保护承租人合法权益以及平衡出租人、承租人、买受人权利义务的立法目的。伴随着经济生活的发展，房屋越来越多地与市场经济相交叉，租赁房屋往往还一同被设定抵押，设立虚假合同、支付超长期租金以规避债务履行的现象屡见不鲜。许多人也因此产生了疑问，房屋被抵押的情况下，能否参照适用买卖不破租赁规则，以逃避债务为目的设定的租赁是否能被买卖破除？

房屋买卖不破租赁是我国民法典等法规体系所规定的承租人权益保护的一个组成部分，民法典第725条及《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》（城镇房屋租赁合同解释）第14条共同组成了房屋买卖不破租赁的适用规则。该规则分为以下三个部分：一是房屋发生了所有权的变动。所谓房屋发生所有权的变动，是指对房屋享有所有权的人，通过某种方式，如将房屋出售、赠与、继承、互换、用作设立企业的出资等，将对房屋的所有权转移给承租人以外的第三人享有，原出租人不再享有所有权。此处买卖不破租赁中的买卖作了扩张解释，赠与、继承等情形都可适用。又根据《城镇房屋租赁合同解释》第14条，抵押权人实现设立在房屋出租后的抵押权导致发生所有权变动的，亦适用买卖不破租赁规则，故抵押权在一定情形下也适用买卖不破租赁规则。二是房屋所有权的变动应当在租赁期间内发生。所谓租赁期间，是指租赁合同的有效期内。只有在租赁期间发生的所有权变动，才有适用买卖不破租赁的可能。如果在订立租赁合同之前，房屋就发生了所有权的变动，则该租赁合同将无法约束房屋新的所有权人；如果在租赁关系结束后，房屋发生了所有权的变动，则因原承租人对房屋不再享有权利，对原承租人不产生任何影响。三是房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。具体而言，原出租人与承租人订立的租赁合同并不因此而终止。只不过由于房屋所有人发生变动，由新的所有人取代原所有人居于出租人的地位，享有租赁合同规定的权利并履行相应的义务。房屋的新所有人不得以房屋已不属于原出租人所有而终止租赁合同的权利义务，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。

上面提到买卖不破租赁的买卖一词应当扩张解释，意味着该规则的适用范围还是比较广泛的，买卖不破租赁的不适用情形也是常见情形：

房屋买卖不破租赁是保护承租人合法权益的一项制度，这也意味着承租人需对房屋状况有一定了解。比如承租人需提前向出租人了解房屋的抵押、所有权权属情况，查阅不动产登记证明等等。如果房屋在出租前已设立抵押权，在房管局等不动产管理部门进行了登记，因抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动，此时，承租人主张买卖不破租赁的观点将不被法院支持。此外，如果出租人与承租人之间做了特殊约定排除买卖不破租赁规则的适用，且符合法律的规定，那也是有效的，承租人将不受买卖不破租赁规则的保护。

是否承租人需对房屋的权属情况有一个审慎注意的义务？

是的。与此相类似的，房屋如果在出租前已被法院依法查封的，承租人买卖不破租赁的主张也不会被法院所支持。房屋的抵押信息、查封信息都具有公开可查询的特点，我们的法律要求承租人有义务了解上述信息并承担对应的风险，这也是民法诚信原则的体现。

房屋买卖不破租赁发生后，承租人是否要向原出租人支付租金？

房屋买卖不破租赁发生后，对于房屋新的所有权人而言是向承租人收取租金这项债权的转移，应适用民法典第545、546条的规定。如果原出租人未通知承租人其支付租金的对象发生变化，承租人继续向原出租人支付相应租金当然是合法有效的。房屋新的所有权人应当向房屋的原所有人主张上述款项的权利。但如果原出租人已将上述情形告知承租人，承租人仍然向原出租人支付租金，则承租人违反了租赁合同的约定，不但可能要重新向新所有人支付租金，还可能承担相应的违约责任。

Q1：在租赁合同未特别约定的情况下，买卖不破租赁使得房屋新的所有权人需继续履行租赁合同，那承租人能否因为租赁物所有权变动而解除租赁合同？

一般认为，租赁法律关系中，承租人的利益主要体现在对租赁物的使用和收益，故其对租赁物的依存程度远高于对出租人的依赖，合同对方当事人的主体变更也不会对承租人的利益产生影响。在租赁合同未限制租赁物的转让或将其作为违约事由加以约定的情况下，出租人转让租赁物，既不违法，也不违约，且不影响承租人的利益。结合我国民法认可促进交易原则，故实践中对于承租人以租赁物所有权变动为由主张解除合同的，不应支持。

Q2：承租人已经向原出租人支付了租金且其中一部分租金属于预付租金的，承租人就该部分预付租金能否对抗新所有人相应的租金支付请求？

根据民法典第545、546条规定及学界、司法实践界的观点，承租人缴纳租金的义务在其缴纳预付租金的范围内已然消灭，承租人不应再向房屋新的所有人支付租金。

房屋新的所有人可以得到何种救济？房屋新的所有人可以向原出租人主张相应租金，所有人也可以在签订相应所有权移转合同时，约定以相应租金抵消其取得所有权所支付的对价。这样约定也可以更好地保障房屋所有人的权益。

Q3：如果出租人和承租人之间，订立虚假租赁合同来损害租赁物受让人也即新的房屋所有人的利益，或以此来规避人民法院的强制执行，新的房屋所有人的利益如何维护？
审判实践中，这种虚假租赁合同往往伴随着出租人利用长期租赁合同预先一次性收取租金的约定以损害债权人利益。法院实践往往会考察预先支付的一定期间的租金是否合乎市场交易习惯。此外，一次性给付超长期租金还会导致租赁物长期使用价值、收益功能的削弱甚至丧失。由于一次性给付超长期租金往往与出租人和承租人之间恶意串通相关联，故法院会对此予以重点审查。如果法院认定租赁关系虚构，租赁合同则会被认为无效，出租人、承租人对房屋所有人也就无所谓合法利益可供其主张。

接下来我们将和大家分享两个案例，让大家能够更加明晰房屋买卖不破租赁在市场经济环境中的运用规则。

案例分享一

杨某与某大厦签订《房屋有偿使用合同书》，确定了杨某承租该大厦1楼2号房屋，并在不动产管理部门进行了备案登记，同时，在合同中约定若某大厦有需要使用该房时，则提供该大厦1楼其他面积与之相近的房间供杨某使用；此后，某合作社与该大厦签订了《借款合同》和担保还款的《抵押合同》，约定某合作社对该大厦1楼享有抵押权，并办理了抵押登记。由于某大厦在贷款到期后未还款，某合作社向法院申请行使抵押权并在法拍中购得。现某合作社认为《房屋有偿使用合同书》对其不利，要求杨某搬离一楼2号房，且因客观原因只能提供另一间面积较小的房屋。杨某的合法权利如何救济？

这是一则由基层法院判决生效的典型案例。本案的纠纷核心是以下三个问题，一是《房屋有偿使用合同书》是否有效并应当履行，二是杨某能否要求某合作社按照《房屋有偿使用合同书》约定提供与原租赁面积相当的面积？三是若杨某只能使用面积较小的房屋能否请求减少租金或主张补偿。第一个问题：法院指出，买卖不破租赁是承租人权益保护的重要手段。本案杨某与某大厦签订《房屋有偿使用合同书》在先，某合作社与该大厦签订了《借款合同》和担保还款的《抵押合同》在后，在租赁关系未到期的情况下，案涉房产的所有权发生了变动，符合买卖不破租赁规则的适用条件，合同属于合法有效。故合作社虽然认为《房屋有偿使用合同书》对其不利，合作社仍需按该合同履行权利义务。第二个问题：由于《房屋有偿使用合同书》约定了出租人享有因需要变更承租人所使用房屋的条款，某合作社可以对杨某主张前述权利，但某合作社应当按约定提供一个与杨某原使用面积相近的房屋供杨某使用。第三个问题：若因客观原因合作社无法提供相应面积的房屋，虽不构成违约，但根据民法公平原则的要求，合作社应当退还减少的面积对应的价款以平衡双方的权利义务。

案例分享二

高某欠文某一笔借款，法院依法判决确认后，高某未履行，文某申请执行高某所有的毛坯房，由于该毛坯房于文某申请执行前已被高某出租给陈某，导致该房两次流拍，后由文某以物抵债取得所有权。此外陈某还一次性支付了20年的租金给高某，且未曾实际使用。由于该房出租的事实并未登记，文某也不知上述事实，文某以物抵债购得该毛坯房后装修实际使用。陈某得知上述事实后，要求依照买卖不破租赁规则，由文某继续履行高某与陈某签订的毛坯房租赁合同。高某拒不同意将20年租金中的对应部分支付给文某。本案是否适用买卖不破租赁规则？文某应如何维护自身的权利？

这是一则湖南某中院的真实案例。本案中，文某通过以物抵债所购买的毛坯房并未登记相应租赁关系，文某亦也无法从其他渠道了解到该房的租赁情况，故文某通过以物抵债的方式购买该案涉毛坯房，并对该房享有无瑕疵的所有权是无异议的。其次，案涉房屋经过装修，已不再是陈某与高某约定的毛坯房，案涉租赁合同的标的物已然发生变化，无法继续履行。再次，高某要求文某履行毛坯房租赁合同，却不愿意将其收取的20年租金中的对应部分支付给文某，对文某显然不公。最后，陈某一次性支付20年租金却不使用案涉毛坯房的行为不符合租赁的交易习惯，案涉租赁合同应被认定为虚假合同。综上，出于善意取得、公平原则、虚假合同等原因，文某在本案不受买卖不破租赁规则的约束，无需履行陈某与高某之间达成的租赁合同中的义务。

房屋买卖不破租赁是承租人的重要权益，如何切实地使用好这项权益，则关系到承租人现实合法权益的保障，也涉及所有人合法利益的保护。