本期说法律师：广东兴源律师事务所黄志强律师

　　【简要案情】

　　2015年8月1日，张某在河源市区一楼盘购买了一套商品房，与开发商签订了《广东省商品房买卖合同》，房款总价是100万元，支付了50万元首期款，银行按揭贷款50万元。

　　2016年3月10日开发商向张某交付了该商品房，但是《不动产权证》尚未办理登记在张某名下。

　　2016年4月10日，开发商因欠付债主李某的借款，被李某起诉并申请法院查封了包括张某购买的商品房在内的十套商品房。目前，进入司法拍卖程序。张某得知自己所购买的商品房面临被法院拍卖，随后聘请律师向法院提出执行查封异议，要求解封，并获得法院的支持。

　　【律师说法】

　　张某与开发商签订《广东省商品房买卖合同》，双方建立了合法有效的商品房买卖合同法律关系；开发商与李某之间形成民间借贷法律关系。

　　按照《物权法》》第十七条的规定，《不动产权证》是权利主体的权属凭证。

　　虽然涉案的商品房登记在开发商名下，但是因为商品房涉及到购房者的居住权，属于民生保障问题，在立法及制定司法指导意见时，作出了倾向性保护规定。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

　　按此规定，法院在处理该类房产时应优先保障购房者的房屋所有权。适用该规定的前提条件有三个：一是张某已经支付了部分购房款，二是开发商向张某交付了该商品房，三是张某对该房产没有办理登记在自己名下没有过错。

　　最后，经过提出执行异议，请求法院解封涉案的商品房，获得了法院支持，保护了张某对涉案商品房的所有权。

　　【关于《律师说法》】

　　为认真贯彻党的十九大精神，落实“四个全面”战略布局，助力推进法治河源，为“生态河源、现代河源”建设作贡献，广东兴源律师事务所与河源日报社合办法治宣传栏目《律师说法》，该栏目通过以案释法的形式对关系民生、社会热点等事件进行法律分析，为广大群众解疑释惑，引导群众遇事找法，解决问题靠法，维护权益用法，打造全民守法的良好氛围。旨在说出百姓公平正义心里话，努力说出法治中国安天下。