《二手房买卖需谨慎》——《法治声音》第三十四期（20170329）

近期不少楼盘开盘，二手房市场也比较活跃。近日，深圳一位女士就因为买卖二手房陷入巨大烦恼，八年前花几十万买的二手房至今无法入住，只因租客迟迟不搬。房子买了多久，官司就打了多久，当时陈小姐是一次性付清了房款，并合法取得房产证，却吃亏在房屋买卖合同内没将何时交房写清楚，且没弄清买的房子里还住着租客。买房有风险，付款需谨慎！

那么问题来了，房子买了，过户手续也办了，连房产证都到手了，如果租期未到，买方就真的无法让租客搬走吗？

答：我国合同法有一个称为“买卖不破租赁”原则：在租赁关系存续期间，即便所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在或要求承租人返还租赁物。这是法律对租赁权的保护。如果上述房屋所有人与承租人之间的确已产生合法租赁关系，且租期未满，租客要求继续租住的，买方的确无权让租客搬离。

问：法律设定“买卖不破租赁”的原则目的何在？

答：买卖不破租赁规则设立的目的，第一个是保护承租人的租赁权：通常我们认为，在租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，为了保护其权益，买卖不可破除租赁关系。第二个目的是为了维护市场经济秩序，承租人承租房产、商铺时明显不可能预见该房产以后被买卖的情形，如果租赁权可随意被解除，很可能出现承租店铺刚开张就被迫关闭，承租房屋刚装修就被迫搬走的情形，长此以往，不利于经济的发展，市场秩序容易陷入混乱，故法律做出如此规定。

问：既然租赁权如此神圣不可侵犯，那要是一些不法分子伪造租赁合同，给买房人设置陷阱骗取钱财，又该如何处理？

答：我们清楚在社会生活中其实做任何事情都存在风险，高风险带来高收益，买卖二手房的风险明显比买卖一手房的风险要高，通常情况也比一手房要便宜、划算。对这一点，我们要有充分的认识，但是，如果有人想通过捏造合同，虚假诉讼等手段侵犯房屋产权人的使用权，法律会对其进行制裁，这些人将涉嫌刑事犯罪，面临锒铛入狱的风险。

最重要的其实还是在买房前多多注意，对可能发生的风险有清楚的认知，心中有底，与卖方约定清楚，及时规避。

问：就买卖二手房而言，买房前需要注意的是什么呢？

答：一般情况下，多数人会通过中介进行二手房买卖，挑选中介时，我们就应注意挑选信誉度良好的中介机构，问清中介的收费、服务情况，谈好中介费的付款时间，最好是签完合同付一部分，过户后付一部分，否则过早将中介费用付清，中介就不管事了。中介费付完记得索取发票，作为日后维权的依据。

问：有些人在与中介接触时，容易被某些不良中介的“甜言蜜语”影响，未过多关注到王律师说的收费、服务情况，匆匆就签了中介服务合同，把钱给交了，到后面真正出现情况时，中介反而事不关己高高挂起，最终吃亏的是自己。

答：接下来还要注意自己需要实地考察，如房屋户型、结构、朝向、通风、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。然后去房管局核实一下房产情况，看房产是否设定了抵押或被查封等导致房屋不能办理过户登记手续的情形，房屋是否为他人共有等等情况。

问：实地考察还需查看房屋是否有他人居住，是否存在租赁关系。

答：没错，届时可拍摄一些照片，留作证据。进行完上述调查后，房屋的情况大致就清楚了，可着手起草房屋买卖协议，将上述调查的关键问题列入协议内，一一约定清楚。

问：那请王律师再给我们总结提醒一下买卖协议内的关键条款？

答：协议内需对：房屋产权、是否存在租赁权、抵押权等房屋现状进行描述，何时付款，如何付款，款项付至何处等，一般情况下是按照合同完成度付款，然后是交易税费谁来承担，何时交付房屋、何时办理过户，最后是双方违反合同该如何处理，何种条件下可解除合同等约定，大致条款是这样，具体需要依据房屋实际情况而定。

问：现实生活中，我们常见买卖的二手房往往存在贷款未清偿完毕的情况，卖方通常需要买方的房款去银行赎楼，再办理过户，买方就会产生担忧：卖方万一将房款拿走，房产又有抵押，又未过户至自己名下，那面对此种情形我们该怎么处理呢？

答：这种情况要注意款项交付的问题，为避免财产损失，如果标的房屋还在按揭中，从保障买方权益的角度出发，可采取如下方式：卖方可通过担保公司，向银行借款赎楼，等房产证原件出来之后即刻交给买方保管或同买方即刻办理过户手续，同时买方向卖方支付款项，以便其还清借款。详细的步骤、情况、费用承担等均须在购房协议内约定清楚，避免产生纠纷。

问：二手房买卖说起来简单，交易过程还是挺复杂的。

答：毕竟买房是老百姓的人生大事，很多人花费一生的积蓄就为了一席容身之地，必须谨慎为妙，确保交易安全，必要时还可以对重要过程进行录音录像，留作证据使用。

问：对于二手房买卖，还有一个常见的问题，有些人为了减少税费，或者业主身在外地等等原因，在签署购房协议后，不方便马上完成房屋过户手续，需要隔一段时间再进行过户，最好就有人代替去房管局办理过户，对于这种情况，我们又是如何解决的呢，在卖方不在场的情况下，我们是否可以办理过户？

答：在讨论解决卖方不在场是否可以完成过户手续之前，我们必须先讨论如先付清房款，过一段时间再过户此种情况下存在的风险。这种情况其实对买方是十分不利的。这种情况普遍存在的风险点在于：物权是绝对权，采用登记对抗主义，在没有完成物权登记手续之前，买受人取得的仅是合同债权，是相对权，此种债权不可对抗善意第三人。

举个例子，比如我和你，江城咱俩签了一份房屋买卖合同，你把你的房子卖给我，因为一些原因不能马上过户，暂时房子就仍然登记在你名下。随后，跑出来一个人，我们叫他张三，他曾经借钱给江城你，但是你一直没还钱给张三，张三催讨不到，准备采取法律手段。他去房管局一查，发现房子登记在江城的名下，就把这房子给查封了，再去法院起诉你。

问：查封有什么效力呢？

答：查封叫做财产保全，即是人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制处分的强制措施。查封后的房产就不能做出任何程序上的处分了，比如去房管局过户等，如果张三以后胜诉，江城又不肯还钱，对于这个房产，张三有权申请法院拍卖、变卖处理，以追回自己的借款。

问：这房子已经卖给你了，应该是属于你的财产。

答：未过户的房产，没有物权公示对抗效力。在张三看来，房管部门登记的是江城的名字，就是你的财产，不管我们俩之间是怎么约定的，这个约定只对我们俩有效力，约束不了别人，所以如果我要追回我的损失，只能要求你赔偿。

问：这听起来风险真的挺大。

答：没错，只要房产没过户，房屋的所有权就仍有卖方持有，买方很难控制。

问：那现在回归房屋所有权人未到场，是否可以办理房屋过户的问题上来，请问是否可以完成呢？

答：可以通过公证的形式实现。房屋所有权人可授权给某人，让其办理房屋交易、过户等事项，但此授权必须经过公证部门公证，出具正式的公证书，被授权人就可凭借公证书原件去办理手续，即户主不用亲自到场亦可办理房屋过户等手续。

问：是否存在风险呢？

答：这个被授权的第三人如果心怀不轨，擅自过户给他人，可能造成户主的损失。

问：这种情况需要找信得过的人才可以了。

答：对，诚实信用是做人做事的根本，诚实信用原则也被称为民法原则中的帝王条款，社会生活过程中只要涉及买卖、交易的就存在一定的风险，所以买卖交易，归根结底其实是一场信用的考验，我们在保持诚信的同时，也要多加防范，多作调查，尽量规避风险。