《房产知识知多少》——《法治声音》第二十五期（20170118）

 

 

今天还是涉及到我们房子的问题，本期节目呢特别的采用房地产专业知识问答的形式，来给大家科普一下跟房屋相关的知识。

首先从房屋脚下的土地开始问起，我国土地用途大概包括哪些种类?

苗：土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地,比如耕地、林地;

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地等;

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

主：我们一般如何了解土地来源及性质?

苗：对已办理房地产登记的,可以从《房地产证》中了解;对未办理房地产登记手续的,可以从土地使用权出让合同书中了解。

主：有哪些用地属于集体土地?

苗：根据《土地管理法》第八条的规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

主：集体土地是否可以用于建设?

苗：根据我国《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地一般不得用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

主：什么是土地使用权出让?

苗：土地使用权出让,是指政府以拍卖、招标、挂牌、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

主：各类用途的土地使用权出让最高年限是多少?

苗：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

(1)居住用地七十年；

(2)工业用地五十年；

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(5)综合或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。

主：通过出让方式取得土地使用权后,是否就可以处分该宗土地?

苗：土地使用权出让合同签订后,土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前,可以占有和使用该宗土地,但不得处分。

主：土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更?

苗：对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的,应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同,重新调整土地使用权出让金标准,并按有关规定办理变更登记。

主：土地使用权的出让方式有哪些?

苗：土地使用权出让包括招标、拍卖、挂牌、协议四种方式。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》等规定,凡经营性、营利性项目用地基本以招标、拍卖或挂牌的方式出让。一般公益性，非营利性的土地使用可与政府通过协议的方式出让。

主：在哪些情形下,土地使用权终止?

苗：《房地产管理法》规定了四种情形：(1)使用年期届满；(2)土地灭失；(3)市政府根据社会公共利益的需要,提前收回土地使用权的；(4)因逾期开发而被无偿收回的。

主：什么是违法建筑?

苗：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。

主：然后进入我们商品房预售环节。

主：请问什么是商品房预售?

苗：商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

主：购买预售商品房后,发展商是否可以将开发项目转让?

苗：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意,并经主管部门批准。

主：购买预售商品房后,发展商是否可以变更项目设计?

苗：一般情况下，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更规划、设计。

《商品房销售管理办法》(建设部88号令)规定,经相关部门同意变更的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，时效内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

主：对已预售的商品房,开发商是否可以办理他项?

苗：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。

主：什么情况下,开发商不得刊登房地产广告?

苗：大致包括几种情形:

未取得商品房预售许可证的；在未依法取得国有土地使用权的；违章建设的；司法机关和行政机关以某种形式限制房地产权利的；权属有争议的；

主：在房地产广告中,不得包含哪些内容?

苗：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的教育、交通等市政条件作误导宣传，不得含有风水、占卜等封建迷信内容，不得有悖社会良好风尚等。

主：接下来是销售及售后环节。

主：开发商销售商品房有哪些方式?

苗：房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

主：购房时,开发商应当明示，消费者应该注意哪些事项?

苗：开发资质和营业执照；商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;项目开发进度和竣工交付使用时间;项目及其配套设施的平面示意图;商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;预售商品房的价格和付款办法;商品房预售的专用账户;物业管理事项等

主：购房预定款性质的费用可以退还吗?

苗：不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

主：在什么情况下,房地产开发项目可以交付使用?

苗：房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

主：商品房是否应该与样板房一致?

苗：预售人设置商品房样板房的，其布置、装修和设备的质量，除当事人另有约定的外，应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致；样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。。

主：在房屋交付时,发展商应提交哪些文件?

苗：应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级，承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任，承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。

住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用时应当注意的事项。

主：在房屋交付使用后,在质量保修方面有哪些规定?

苗：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。