《小区停车位归谁？》——《法治声音》第13期（20161026）
提要：
近日，一则“南京小区停车位应归全体业主所有，开发商无权出售”的信息在朋友圈疯传，并附上法院判决，并认为这是大快民心的好消息，欢迎大家转载等内容。不过日前这事件又发生了转折。所谓权威报道居然是“断章取义”！“小区车库判归业主”是误传，据当地媒体报道澄清，称：这只是一审时的判决结果，最终南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。这样也意味着“开发商无权出售”这说法并不准确。
问：开发商是否有权售卖车位？
王律师：这个问题我们首先要确定车位的权属人是谁。小区内车位大致可以分为三种权属状态。
第一种是人防工程车库，根据《人民防空法》的相关规定，新建民用建筑物应当配备人民防空工程设施，这部分工程闲暇时可作为车库使用，但危急时是需作为防空工程使用的，根据《人民防空法》第二条规定“人民防空是国防的组成部分”，可见人防工程的所有权由国家拥有，第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，由此可见开发商对此类车位享有使用权、管理权和收益权，即可通过出租等方式获得收益，但这类车位不可办理产权证；
问：原来如此，我记得平时路过万隆城或者一些小区门口，那里的确是有一个蓝色的指示牌，写着“人防工程”几个字的。
王律师：对，这些就是法律规定的建筑时必须建造的人防工程车位。
问：那依据法律规定，这些车位开发商是无权售卖了？
王律师：嗯，从所有权这个角度来说，开发商的确无权“卖”，但是我们要注意，对于这些车位，开发商是享有使用权、收益权的，也就是说，业主想要使用这些车位，还是需要得到开发商的同意。
问：嗯~原来如此。
王律师：第二种是非人防工程，又属于建筑区划内的车位、车库。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，其权属归于开发商所有，即我们说的开发商有权售卖的车位，小区业主通过与开发商签订合同购买、租赁车位，可成为车位的产权人。
问：那开发商对这种车位享有完全的权属了？
王律师：是的，对于这种车位，开发商是所有权人，可以自由决定出售或者出租。
问：那最后一种车位？
王律师：第三种车位，是非人防工程，又非属于建筑区划内的车位、车库。依据我国《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。
问：那对于这最后一种车位，开发商就无权出售了？
王律师：没错，这种车位，就是属于小区业主共有的车位，开发商无权对其进行处分。
问题二：嗯，好的，通过王律师介绍我们知道了，小区车位的权属状态大致可以分为三种，一种是人防工程车位，一种是建筑区划内的规划车位，还有一种是建筑区划外，占用了业主公共土地的车位。那现在呢我想特别问问地上的车位的情形，一般是两种:一种是小区建筑区划内规划建设的车位；另一种是开发商在规划外新增车位。这两种车位权属是怎样划分的呢？
王律师：地上车位区别于地下车位的就是地上车位没有人防车位的争议，那地上车位分为小区建筑区划内规划建设的车位，小区建筑区划外新增车位。其权属划分其实和地下非人防车位是一致的，区划内的车位，产权在开发商，区划外的车位，又占用了业主的公共土地，则产权归全体业主。
问：有个生活中比较常见的场景，那就是我们常常去小区探视朋友、亲戚，停个车都要交钱，有些1个小时3块，有些5块的，那既然地上车位有些部分属于业主共有，可不可以只停公共停车区域，不交钱？
王律师：这部分费用我们称之为“保管费用”较为恰当，是物业的保管车辆的费用，因为物业对进入小区的车辆有管理停车秩序，保障车辆不丢失的责任，所以这并非是占用车位所缴纳的租金，还是应该缴纳的，而且如果小区进车都不收费，那可能会导致很多外来车辆进进出出，反而极大影响业主的日常生活，留下安全隐患。
问题三：近年来，我市市区个别小区的开发商为了早日将车位出租或出售，不惜将车位上锁，不准未购买或租赁车位的业主停车，请问王律师，这一做法又是否合法？业主应该怎样维护自身的权益？
王律师：这个问题要分步讨论，首先要看开发商对这些车位是否享有处分权，具体的划分方式上面我们已经讲了。
问：嗯嗯，就是指车位可以划分的三种的权属状态，人防车位，建筑区划内车位开发商是享有处分权的。
王律师，对，建筑区划外，又占用了业主公共土地的这一部分，开发商无权处分。
问：那对无权处分的……
王律师：如果开发商对车位没有处分权，那么自然无权上锁车位。
问：嗯嗯这是自然。
王律师：其次，要看这些开发商享有处分权的车位，是否已经满足了业主的需要。
问：满足业主需要的标准是什么呢？
王律师：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”通俗的说，就是业主在配置比例内，享有首先购买的权利。
问：这个车位配置比例，一般从何得知。
王律师：一般情况下，开发商与你签订的房屋买卖合同中会有写到，比如是1：1，或者0.9：1之类的，它是指单位住宅小区内小区住宅总套数与设计布置停车位总数的比值，前面那个系数是住宅套数，后面那个系数是车位总数，1：1指的1户人家，可以买到1个车位。
问：那买房子的时候，合同得睁大眼睛看清楚。
王律师：对，那在这配置比例内的，业主享有首先购买的权利，如果车主是愿意购买配置比例内的车位的，开发商无权上锁，亦无权出售给第三人。但是，如果开发商愿意以合理价格出售、出租，业主不愿意支付合理的对价来换取使用权，那么开发商也是有权不让业主使用的。
问：好的，那最后呢，我们也可以追踪一下这个“全国首例，南京一小区业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉，居民免费使用停车位，开发商无权售卖停车位。”案件的最终审判结果了，首先南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。重审结果是：开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回。法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。也就是刚刚王律师向我们讲解的：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应归业主共有。
王律师：所以说网络媒体的传播有些断章取义了，我们还是要擦亮自己的眼睛，不要随意相信网上的一些“疯传”的事情，应该站在理性的角度去分析事情，可以看看一些法院的公众号，一些法律工作者的公众号是如何评价的。
问：好的，感谢王律师精彩的分析和解答，我们下期节目再见。
王律师：听众朋友们再见。