【法治声音】和谐社区 建设规范物业服务典型案例（二）

 

广东英物律师事务所的邓小红律师

 

上期节目中，向大家分享了一些物业管理服务内容、物业管理服务费用等有关物业管理服务的基本法律知识，还分享了两则有关物业管理服务费用的典型案例。今天我们将继续与大家聊聊物业服务管理相关的法律知识和典型案例。

业主作为房屋的所有权人，在物业管理活动中享有多种权利，业主在物业管理活动中主要享有哪些权利？

根据《物业管理条例》第六条之规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

 

业主共同决定的事项有哪些？表决规则又是怎样的？

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

物业管理企业是否可以以业主大会所作出的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决议不符合相关表决规则为由提起诉讼？

典型案例分享一：明确物业公司无权对业主大会的决议提起诉讼。

某小区业主大会作出聘请新物业公司的决议后，该小区第一届业主委员会与新物业公司另行签订物业服务合同。前期物业公司主张业主大会作出上述决议不符合当时施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条（即现在的民法典第二百七十八条）、《物业管理条例》第十二条关于面积和人数比例的规定，起诉请求确认上述决议无效。

广东省高级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之所以均规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对于涉及成员共同利益的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益尤其是程序权益不受侵害，并确保该组织对外作出的意思表示不是越权行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定程序规定的保护对象。同时，业主大会作出决议仅是在业主内部形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司不受业主大会决议的约束，亦不可能受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害关系。综上，物业公司与业主大会作出的决议不具有直接利害关系，其起诉应予裁定驳回。

业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决议有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或者确认无效。本案对维护业主大会决定的效力，保护业主合法权益具有重要意义。

 

典型案例分享二：明确解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，不会因为业主委员会工作程序存在瑕疵而无效。

某小区业主委员会召开会议讨论解聘物业服务企业事宜，之后该小区召开业主大会作出决议，解聘小区物业公司并授权业主委员会起诉。某小区业主委员会起诉请求确认案涉小区物业服务合同已经解除，某物业公司退出小区。

广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，可以作出解聘物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。

解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主合法权益具有典型指导意义。

 

典型案例分享三：强调住宅业主对上调非住宅部分物业费作出的“多数决”并非绝对有效。

小区业主委员会组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，其中住宅物业仍沿用前期物业服务收费标准，而非住宅物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/月·平方米”的约定无效。

广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。

虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

 

根据权利义务的一致性原则，业主在物业管理活动中亦应当履行一些义务，业主在物业管理活动中主要需履行哪些义务？

根据《物业管理条例》第七条之规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

 

典型案例分享四：强调业主应履行在物业管理活动中的义务，业主应按经法定程序调升的收费标准缴纳物业管理费。

某物业公司在小区物业楼栋门口以及公告栏处张贴《关于某小区调升物业管理费之事宜通知》及表决统计表、调价后物业服务内容和标准、专项审计报告等材料，告知全体业主，拟实施物业管理费提价的具体方案、收费标准、服务内容、服务标准以及审计报告，并听取和收集意见。在公示30天后，某物业公司收集了业主表决意见，并在投票完成后对投票结果进行了公示。在部分业主投诉公示及表决结果后，某物业公司根据街道办通知，在社区居民委员会的主持下，在案涉小区业主代表、街道代表以及居委、物业公司代表的共同见证下，重新对投票结果进行了统计，结果符合物业管理费提价程序。曾某等63名业主不服，起诉请求确认某物业公司上调物业费行为无效。

这宗案例，广州市中级人民法院认为，最终统计结果显示，同意提升物业管理费的业主人数超过业主总人数的50%，投同意票的业主专有部分建筑面积超过建筑总面积的50%，某物业公司亦对计票结果进行了公示，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务费收费标准的实质性要件，且某物业公司提供的缴费数据显示，案涉小区已有60%的业主按新的收费标准缴纳了物业管理费。曾某等63人一、二审提交的证据及证人证言并不足以推翻前述事实，某物业公司在本次调升物业管理费的程序中虽有瑕疵，但并未实际损害业主的合法权益，曾某等63人应当按调升后的收费标准向某物业公司缴纳物业管理费。

《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前调整物业服务费收费标准的程序，物业公司应取得审计报告、公示相关事项、听取和收集业主意见，调价方案应经业主表决通过等。物业管理公司的调价程序符合前述法律规定的，业主应予遵守。该案明确了物业管理公司调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护物业管理公司合法调价具有重要意义。